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新加坡房地产投资的税务规划
有关投资物业的税规划，在新加坡很是重要。到了2030年，80%的新加坡人口将在距离地铁站10分钟脚程的地方居住。新宣布的两条新地跌路线 – 跨岛地铁线（CRL）和裕廊区域线（JRL），新地铁路线将延长 三条现有线路，把现有的178公里延伸至360公里。
PropertyGuru的高级编辑Romesh Navaratnarajah预计，在两条新地铁路线步行距离内的物业价格将上涨，特别是在交通运输链条不足的地区。
您可能正在考虑是否要在新加坡投资第二个产业。 在作出决定时，您可能已经考虑过您的财务能力、入场的时机等因素。但是，您是否意识到，潜在的税务影响也与您有关？
我是否必需为脱售物业而注册消费税？
如果您的应课税工业在过去12个月内超过100万新元，您必须注册消费税。如果您目前正在进行课税供应，并预计在未来12个月内的应课税工业会超过100万新元，您也必须注册消费税。
出售住宅物业属于豁免供应（免付税）。如果您是不需要注册消费税，而您正在出售住宅物业，即使物业售价超过100万新元，您也无需注册。
出售非住宅物业（商业物业）则属于应课税供应。 如果您没有注册消费税，但是要出售商业物业，则必须注册消费税。这项买卖无需在ACRA（新加坡会计与企业管理局）注册。您曾经购买和出售物业（住宅和非住宅）的记录，可用于确定您是否涉及物业买卖 生意。
以下是一些可考量的因素，以确定您是否在做产业买卖生意：
– 持有时间（即购买和出售物业之间持有多长时间）;
– 购买和出售物业的理由；
– 出售物业的数量和频率；
– 财务能力和融资方式；
– 您的业务性质；
– 您在房地产相关领域的经验和专业知识。
上述因素并不详尽。如有疑问，请呈交物业交易的详细信息（包括上述所提到的资料），以征求消费税总监的判定。
一般来说，当您签订买卖合约，以出售您生意的资产（非住宅物业），则表示您预计将在未来12个月内有应课税供应。因此，您必须将物业的售价计算在您的应课税供应中。如果出售该物业的价格，加上您将在12个月内进行其他业务所产生的应课税供应，总值预计超过100万新元，您则必须注册消费税。
您必须在供应日起的30日内申请注册消费税。出售和租赁物业时，合同的日期，是确实供应的日期。
如果您是出售生意的资本资产，则不必注册消费税。在确实注册消费税的义务时，资本资产的价值不应计入应课税供应中。
商业物业费税
在新加坡的商业物业需实行消费税。
You can 设立新加坡公司 要购买商业物业，并向税务局索回消费税。一旦该公司注册了消费税，每月租金收入和该物业的销售收入，也将有消费税。
为了要索回消费税，在出租或出售商业物业之前，您需自愿注册消费税（GST-Voluntary）。
请注意，如果符合以下条件之一，则会被批准注册消费税：
1）首个应课税租金收入将在两年内进行，或
2）该物业将被积极推销，一旦找到买家（有意交易而购买该物业）则准备出售，或
3）公司正在产生其他类型的应课税收入（如服务业收入或营运收入）
请注意，当租赁协议或买卖合约签署时 — 该商业物业的第一个应课税收入被确认后，通常就可以要求并索回消费税。
我们强烈建议不要使用条件2）来注册消费税，因为您出售该物业所得的收入，可能会被征所得税。
一般来说，公司每年的营业额超过100万新元，则必须提前注册消费税。营业额不超过100万新元的公司，可以选择自愿注册消费税。
注册消费税的步骤如下：
– 设立公司并开设银行户头
– 以公司名字执行选购权书
– 提交文件给税务局以登记消费税
– 一般将在两个星期内获得批准
– 您可以在第一次呈报消费税时要求索回消费税。
建议在购买房地产时，所有相关的款项都是以公司银行户头进行支付。
应课税租金收入
您投资房地产以及任何租金收入，都要缴付所得税。
在计算应课税的净租金收入数额时，可以扣除财产税、抵押贷款利息费、火险、修理和维修费等。
然而，某些费用不用以扣税，因为它们属于资本性质：
– 购买产业时付的印花税和律师费
– 新资产的成本，如冰箱、空调、洗衣机、家具和配件等。不过，固定资产的重置成本，则是可扣除费用。
– 收购不产生股利的股份时所付的利息支出
– 首次租赁所支付的佣金、广告费、律师费。
这些费用是为了获得新的收入来源而支付，而不是在生产收入时所产生的。
您应该把投资物业的费用记录下来。这将确保您在报税时，不会错过任何可扣除的费用，更重要的是，在税务人员有要求时，您可以随时交出证明文件（如收据）。
如果您是税务居民，您的净租金收入（即租金收入减去可抵扣的支出）将根据0%至20%（个人物业）的累进税率， 或0%至17％（公司物业）的税率来课税，减去与消费税相关的回扣和一次性退税（如果有的话）。 如果您的净租金收入是赤字/亏损，您不能把租金损失用来抵扣该年的其他应课税收入，也不能把租金亏损抵扣未来的租金收入。
如果您是非税务居民，净租金收入将以统一税率课税，目前是15%。或以居民税率课税，以较高税额为准（外国人的个人物业）。
考虑到上述情况，您可以通过适当的规划来节税，尤其是当您要更换家具（暂停出租）。免得在这一年遭受净租金损失，下一年又必须课税。
此外，我们会以公司名义购买物业，因为一般上其税率比起个人购买较低。
出售物业
新加坡没有资本利得税。然而，出售持有不到五年的房地产（或私人房地产公司的股份），所获得的收益，被视为营收增进，因此要纳税。如果卖物业没有带来利得，此类损失不可用来抵扣该年度的其他应课税收入。 如果您是房地产买卖商，不论您持有物业多久，只要是销售房地产（或私人房地产公司的股份），所得的收益全需纳税。
当某人被认定是进行物业交易者，其在新加坡出售物业的收益，皆被列为应课税收入。是否需要被定义为交易家，将取决于个人情况。
为了确定一个人是否在交易房地产，新加坡税务局采用一套被称为“商业特征”（badges of trade的准则。 税务局根据“商业特征”的准则查实所有案件，以确定有关收益是否应纳税。
准则例子如下：
– 交易频率（买进与出售房地产）
> 类似交易的次数
– 购买和出售物业的理由（我们建议通过董事会决议并有所记录，以避免将来发生争议）
> 以交易为目的并从中赚取利润（营收利得）
> 以长期投资为目的并获得租金收入（资本利得）
– 长期持有某物业以达到财务目的（为了投资您应有偿还融资贷款的能力）
– 持有时间（五年以上）
– 出售的事项和情况
> 出售以赚取利润（营收利得）
> 以风水更变而出售产业，并由风水师傅认证（资本利得）
– 利润动机（营收利得）
– 产业有关的补充工作完成
结论是，如果您有证据表明销售不具有利润动机，或持有物业超过5年，那么出售财产一般会被视为资本利得。
按照前一段来看，公司可能会被征收所得税。
如果公司已注册消费税，单据上必须要有消费税（7%）。
2013年1月11日，政府宣布，2013年1月12日及以后购买或收购的工业物业（以下简称“工业SSD”），并在买后三年内出售或放盘，则需向卖方征收印花税。 应付的SSD数额，是根据以下费率计算：
– 持有期限1年：卖价或市价的15%，以较高者为准
– 持有期限2年：卖价或市价的10%，以较高者为准
– 持有期3年：卖价或市价的5%，以较高者为准
2013年1月12日之前购买的工业物业将不受SSD影响。
受影响的产业，请参考 工业物业卖方印花税范围（SSD）
在新加坡，出售股份是无需课税的。
需付的印花税是根据对价或净资产值来算，以较高者为准
– 每$100新元或任何部分 – $0.20
总括而言，印花税额是对价/净资产值（“NAV”）的0.2%。
在出售股份之前，您需要准备公司最新的管理账目，并由董事认证。
可以要求退回消费税，也不受公司股东变动影响。
银行贷款可能受到股东变动的影响，您需要提前清还以脱离担保人角色。
结论是，最好总是以个别的公司购买物业，以便在出售时更具弹性，避开额外的卖方印花税。[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
